용도지역_부동산 공법

용도지역

부동산 공법에서 기본적으로 알아야 하는 용도지역.
국토에 토지의 용도를 다 정해두었습니다. 이곳에는 이런 건물만, 저런 건물은 지을 수 없다고 정한 것이 용도지역입니다. 큰 일에는 계획이 필요하니까요. 
토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하기 위해 용도지역으로 정해두는 겁니다.
공인중개사 카페 '공인모' 의 이석규 선생님 강의로 공부하면서 알게 된 내용들을 정리해 봅니다. 이석규 쌤은 이 어려운 공법 과목을 제가 1시간 쭉~ 앉아서 듣게 만드는 능력자시네요. 새로 배운 지식, 우리나라 국토의 용도지역. ( 2025년 3월 기준)
새로운 것을 알게 되는 기쁨도 있지만 용어들이 매우 생소하고, 헷갈리고, 어렵습니다. 따라서 나의 이해 부족에서 오는 오류가 있을 수도 있음을 미리 밝혀둡니다ㅠ

1. 국토의 용도 지역

국토는 네 가지로 분류됩니다.
①도시지역: 주거, 상업, 공업, 녹지 지역 포함.
②관리지역: 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역.
③농림지역: 농업과 임업 중심.
④자연환경보전지역: 환경 보호를 목적으로 규제가 엄격.

2. 도시지역 내 세부 용도지역

1) 주거지역
  • 세부 분류:
    ①제1종 전용주거지역
       제2종 전용주거지역
    ②제1종 일반주거지역
       제2종 일반주거지역
       제3종 일반주거지역
    ③준 주거지역
  • 건폐율/용적률:
   - 건폐율: 50~70%..
   - 용적률: 100~500% (준주거지역이 500%이므로 짱!).

2) 상업지역
  • 세부 분류:
    중심상업지역, 일반상업지역, 유통상업지역, 근린상업지역.
  • 건폐율/용적률: 
   - 건폐율: 70~90%.
   - 용적률: 900~1,500%.

3) 공업지역
  • 세부 분류:
   ①전용공업지역: 공업 용도로만 사용.
   ②일반공업지역: 일반 공업 활동 허용.
   ③준공업지역: 주거, 상업, 업무용 건물도 일부 허용.
  • 건폐율/용적률:
   - 건폐율: 70% .
   - 용적률: 300~400% (준공업지역이 가장 유연).
  
4) 녹지지역
  • 세부 분류
  ①보전녹지지역: 규제 엄격, 용적률 only 80%.
  ②생산녹지지역: 농업 생산위해 개발 못하게 함.
  ③자연녹지지역: 제한적 개발 허용되므로 구매한다면 자연녹지를 구입.
 • 건폐율/용적률:
   - 건폐율: 20% .
   - 용적률: 80~100% (자연녹지지역이 가장 유연).

3. 관리지역내 세부 용도지역

 • 세부 분류:
 ①보전관리지역: 자연환경보전지역과 유사, 규제 강함.
 ②생산관리지역: 농림지역과 유사.
 ③계획관리지역: 도시지역 편입 가능성이 높아 가장 투자 가치 있음.  
 • 건폐율/용적률:
  - 건폐율: 20~40%.
  - 용적률: 80~100%.(계획관리지역이 가장 유연)

4. 농림지역, 자연환경보전지역은 세분화되어 있지 않다.

  • 건폐율/용적률:
  - 건폐율: 20%.
  - 용적률: 80%.

내가 공장(경공업)을 짓기 위해 공장 부지를 구입한다면 어느 지역을 사야 할까요? 
공장용 부지는 도시지역 내 공업지역에서 부지를 알아보고 구매해야 합니다. 주거지역, 농림지역... 한적하고 공기맑다고 아무 데나 막 사면 안됩니다. 공장, 못 짓습니다.
특히, '준공업지역'은 용적률이 높아 다양한 목적에 적합하니까 이왕이면 준공업지역에서 매입을 알아보는 게 현명하다는 걸 알게 되었습니다. 😊

5. 정리

용도지역에 관한 내용을 요약 해보기.

용도지역 정리